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撰文丨嚼客

出品丨转子工作室

既有真消息，也有假猜测。

2017年，“房住不炒”定位正式确立，相应政策陆续出台，房地产行业的未来预期和发展轨道出现大转折。

那一年是房地产调控思路转变的分水岭。

行业容量总体见顶。相关降杠杆政策的出台，避免了房企债务风险扩大，也给行业带来了房企资金链紧张、土地市场流拍严重等一系列新问题。

各个城市的市场交易出现分化，“因城施策”的话题频繁被提起，背后有着利益相关方对于“宽松”的期待 ，但在众多的消息与猜测之间，亦真亦假。

“猜测落空”

“为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降”，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

12月的降准是今年的第二次降准，释放资金约1.2万亿，央行在7月实施了0.5个百分点的首次降准，释放长期资金约1万亿。

就在央行宣布降准的同一天，政治局会议强调2022年经济工作：稳字当头、稳中求进。

会议中涉及房地产的表述为：推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

“推进、支持、促进”——对于行业无疑是个友好信号，但也仅限于一个信号。会议中的“支持商品房市场满足合理住房需求”与“促进房地产业健康发展”被部分人解读为调控的整体逻辑即将转向，甚至有人以会议未提及“房住不炒”转而猜测调控基调转变。

“猜测”不到两天时间被推翻了。

12月8日，中央经济工作会议召开。此次会议涉及房地产的内容表述为：重申房子是用来住的、不是用来炒的；坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此次经济工作会议明确“支持商品房市场满足合理住房需求”，但无疑也是对“房住不炒”调控逻辑的再次确认，也将坊间“调控转向”的猜测一并扫清。

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

实际上，能够在党代会报告中明确“房住不炒”，若非经济大震动，后续再无猜测政策转向的必要。

“支柱行业”

如果我们以更为宏观的视角去看待经济会议的内容，当前存在的问题是：“经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。

面对需求收缩，会议针对房地产行业提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，同样也是寄希望鼓励消费以解决需求收缩。

我们以2020年数据为例，房地产行业产值占GDP的7.3%，房地产及其产业链占GDP的17%；房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产贷款占各项贷款余额的比重为27.4%。

房地产行业能够持续发展，根本原因是其“支柱行业”地位所决定的。

即使2020年经济受到新冠疫情影响出现负增长，“房住不炒”的政策也并未因此而放松。“蒙头狂奔”的草莽时期已经结束，既要理解行业见顶的趋势常态，也要相信行业仍处经济支柱的重要地位。

“区别相待”

2021年，房地产行业承受政策性降杠杆的外部压力，部分房企接连出现债务危机，导致企业债务不断暴雷。虽然近期融资环境有所缓和，按揭贷款放款速度也有加快，部分城市的首套房贷利率也已经下调，但显然难以解决融资难的根本问题，中小民营房企依然处境艰难。

11月，中国银行间市场交易商协会举行行业座谈会，随后房企陆续开启发债进程，国央企率先完成境内债券及供应链ABS与CMBS发行。

保利发展与招商蛇口接连发布中期票据发行方案。其中保利发展拟发行金额20亿元中期票据，债务融资工具期限5年；招商蛇口拟发行30亿元中期票据。

12月，银行开发贷开始逐渐放松，但依旧针对国央企和头部民营房企。资金总会以多种形式绕开管控流入房地产，但市场未来预期低迷，投资者很难再像以往一样携资入场。

预期下行，购房者选择观望，如果房企销售回款的现金流受利空因素影响持续恶化，资金链再好的房企也无法一直支撑，明年一季度的债务到期时间不会停。 

“促销政策”

为应对市场端的需求乏力问题。近期国内多个库存压力较大的城市出台“鼓励性购房政策”，以激活刚需和改善购房需求，促进市场正常成交。

同时，房贷利率下调的消息也在多个城市出现。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份所监测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。

12月20日，黑龙江省政府开了一次关于房地产的省级“促销会议”。

会后，黑龙江省政府官网发布《省住建厅召开调度会议，部署全力冲刺房地产业增长工作》。主要提出“要落实优惠政策。落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能；积极引导市场预期。要加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心”。

与其他省份不同，黑龙江省“促销会议”的召开有其背后难题。易居研究院的数据报告中显示，今年1-11月，黑龙江省商品房成交金额同比增速为-18%，房价跌幅10%，这两项关于房地产行业的关键数据在31个省份排名中均为倒数。

但其“促销会议”内容仅在政府官网挂了一天后就被撤下。

针对市场端的政策利好不断，但对于房企而言，即使购房者入场节奏有所加快，也难以避免行业的至暗时刻出现。

“清算时刻”

于房企而言，最艰难的时刻仍然尚未到来。

2022年一季度，美元债与各项非标融资集中偿债期即将到来，高杠杆、高负债的中小民营房企将迎来最终“清算”。

届时，行业间的收并购会不断增多，一众民营房企将会被标明价格待售，多个项目也将被置于台面之上，其买家大概率会以国央企为主，头部民营房企仍旧在筹措资金忙着自保。

行业所期待的全面“救市”尚未出现，“高杠杆”房企需要付出代价，否则行业很难记住因“高杠杆”行为所导致的危机。

利空尽出后的收尾准备工作已经在路上了。

人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购存在困难的房企优质项目，另一方面希望银行能够积极为并购方提供并购贷款。

房企仍在等待“政策宽容”，但“政策宽容”却不会面向所有房企，尤其因“自身原因”导致经营风险的房企。

解决危机的方式固然有很多，无疑解决制造危机者更为高效。

但孙宏斌却认为目前不存在收并购市场，“所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”

“清算”自始至终就不是一场公平交易。

“红线任务”

无论房企有多艰难，地方政府交给各家的红线任务是“保交楼”，对于监管账户资金的从严管理也正是出于“保交楼”考虑，房企违约可以选择破产，机构坏账可以想办法化解，但买房人的钱袋子不容有失，任务涉及国计民生不容有失。

我们很多时候都是站在企业端去判断行业发展，而非以宏观经济角度去思考历史进程。窄门中的经验主义，令众人都坚信“大而不倒”的正确性，直到恒大出事才有所醒悟。

问题终将会解决，只是不会以行业既有逻辑为解决方案。

《经济观察报》采访过一位东部某省参与地产项目的工作人员。

8月中旬，该省住建、公安、税务、金融等部门联合成立了主要任务为保交房的“XX集团项目处置及风险化解专班”，全面摸查核算债务缺口。

牵头的主体首选城投。不仅是因为城投是政府背景，减少二次暴雷的风险，且工程款可控。“解围资金”也不会直接给项目原施工单位，承包商及供应商，如果原施工单位愿意续建，就和城投公司签约。

房企债务，只字未提。

“高周转与房地产税”

高周转核心在于房企规模化发展背后的高杠杆，一经启动、难按停止。

2020年之前，房企在项目端的融资手法多样，包括信托融资、私募融资、商票融资、ABS融资以及公司债融资。主要针对土地保证金及土地款进行反复融资，如今大多数反复融资都被叫停。

房企在某个项目的融资会继续被挪作再次拿地，对于资金利用的效率追求，致使房企陷入资金杠杆的不断拉升趋势，对于房企和金融机构都意味着风险放大。

12月6日，政治局会议中有一条房地产相关内容——“促进房地产业健康发展和良性循环”，核心表述是要清查房企一贯的资金抽调和反复融资，确保融资债务更为透明可控。

这一轮针对房企融资层面的调控，彻底颠覆了以往“松紧循环”的思路，我们很难再以惯有逻辑猜测行业走向。房地产税试点能够在10月得到进一步明确，也意味着监管层对于房地产行业的调控思路已经成型。

房地产税的核心目标之一是共同富裕。我们从短期来看，房地产税落地的试点城市的成交数据很可能会进一步放缓，但并不会改变房地产税的展开趋势，试点推出节奏则可能在整体行业企稳后开始。

房地产税的核心目的之二是完善税制，多个城市土地流拍率上升。房地产税的推出将有替代土地出让金的作用，缓解地方城市的过度“卖地依赖”。一系列会议也已经明确，“稳妥推进房地产税立法，完善地方税体系，而以房产税为首的各类房地产税将作为补充，作为土地出让拍卖的替代”。

对于房企而言，即使报表失真、债务压顶，但只要行业逻辑未变，市场交易持续，整个行业的支柱作用就依旧存在，供给与需求的平衡逻辑短时间不会改变，房企依旧有发展的空间。

没有过多的好消息，也不必过度乐观误导判断，行业的预判需要更多真实信息。

再等等，行业中不缺佞人，但也一定有大能者，困境也不会成为常态。